Mnogi stranci u Njemačkoj žive kao podstanari. Često je prikladnije pogotovo za one koji ostaju kratko, ali uz to dolaze i rizici.
Iseljenici se iz različitih razloga odlučuju na sklapanje ugovora o podstanarstvu.
Ako ste se tek preselili u zemlju kao mladi zaposlenik, često se useljavate u sobu u Wohngemeinschaft (WG ili zajednički stan) kao prvi korak dok se ne snađete. Češće potpišete Podugovor (Untermietvertrag) s glavnim stanarom (Hauptmieter), a ne izravno s stanodavcem.
Da bude jasno – ako osobno niste potpisali ugovor s najmodavcem (ili češće s Hausverwaltungom), podstanar ste.
Drugi odluče da žele namješten stan – i način na koji stvari funkcioniraju u Njemačkoj – to obično znači iznajmljivanje stana nekome tko je izvan države na godinu ili dvije.
Podnajam
Podnajam je prikladan: sobu možete pronaći relativno brzo i ne trebate prolaziti kroz složene dokumetaciju dokazivanja da su vaše financije u redu.
Međutim, podnajam može vas učiniti ranjivijima na hirove glavnog stanara ili stanodavca.
Evo što biste trebali znati kako biste izbjegli ružne rasprave s onima s kojima živite.
Potpisivanje ugovora
Pravno ne morate potpisati ugovor kao podstanar – računa se usmeni sporazum. No, bitni su detalji pa udruge stanara snažno potiču da sporazum “stavite” na papir.
Glavni stanar najvjerojatnije će preuzeti standardni predložak s interneta. Ti su ugovori obično prilično tanki u pojedinostima, sadrže samo adresu imovine i detalje obavijesti o otkazivanju ugovora.
Prije potpisivanja ugovora preporučljivo je pitati je li glavni stanar od vlasnika stanodavca dobio dozvolu za iznajmljivanje sobe. Ako nisu dobili ovo dopuštenje, a iznajmljivač to sazna, ima pravo odmah otkazati izvorni ugovor – što znači da ćete završiti na ulici sa svim svojim stvarima prije nego što to shvatite.
S vaše strane, s opremljenim objektom trebali biste osigurati da su perilice rublja, posuđa itd. navedene u ugovoru i da je umetnuta klauzula koja navodi da su u ispravnom stanju.
Visina najamnine
Pomalo neobično s obzirom na to koliko su u Njemačkoj regulirane najamnine, glavni stanar može vam naplatiti sve što želi kao najamninu. Stoga je važno prvo se informirati o tome koja je tipična cijena najma u području u kojem boravite.
Ako zahtijevaju razinu najamnine koja vam se čini previsoka za objekt u koji se useljavate, vjerojatno je najbolje otići. Tko zna koja vas još iznenađenja čekaju?
Odgovornosti glavnog stanara
Što god se dogodilo, glavni stanar u konačnici je odgovoran za štetu u stanu – oni su ti koji imaju pravni sporazum sa stvarnim vlasnikom i u konačnici odgovaraju za imovinsku štetu. To znači da bi Hauptmieter mogao zatražiti da imate osiguranje od odgovornosti (Haftpflichtversicherung ) prije potpisivanja ugovora s vama.
Glavni stanar mora osigurati da soba u koje se useljavate bude u stanju utvrđenom ugovorom. Bilo koji paragraf umetnut u ugovor koji ih pokušava izbaciti iz ove odgovornosti pravno je ništav.
Ako utvrdite da nešto ne radi – npr. perilica je pokvarena – imate pravo plaćati samo dio stanarine dok se ne popravi. Drugim riječima: glavni stanar odgovoran je za održavanje stana, a ne vi.
Glavni stanar također ne smije raskinuti ugovor s najmodavcem ako bi to moglo dovesti do kršenja njegovog ugovora s vama. Također ne smije pokušati isprovocirati stanodavca da otkaže ugovor neplaćanjem stanarine. Ako vas izbace jer glavni stanar nije ažurirao uplate, tada je zakonski obvezan pokriti vaše troškove preseljenja.
Održavanje topline zimi
Glavni stanodavac mora osigurati grijanje između listopada i travnja. Ako grijanje nije osigurano u vašoj kući/stanu, imate pravo plaćati smanjenu najamninu glavnom stanaru dok se problem ne otkloni. Glavni stanar tada mora sam riješiti problem sa stanodavcem.
Otkazivanje ugovora
To je aspekt podstanarstva koji uzrokuje najviše sukoba. Što ako iz bilo kojeg razloga glavni stanar odluči da više ne želi da živite u stanu? Što god tvrdili, ne smiju vas izbaciti iz jednog dana u drugi.
Točna duljina otkaznog roka ( Kündigungsfrist) ovisi o vrsti soba koje iznajmljujete.
Je li soba bila prazna kad ste se uselili? To znači da imate prilično jaka prava. Vi sami morate glavnom stanaru dati tromjesečnu obavijest – a morate ih obavijestiti do trećeg dana u mjesecu. Na primjer, ako ih obavijestite do 3. lipnja, vezani ste za ugovor do 31. kolovoza.
Za nenamještenu sobu glavni stanar mora vas upozoriti na šest mjeseci ako nema dobrih razloga da otkaže ugovor – tj. prekršili ste stranu dogovora. A ako tamo živite više od pet godina, to je razdoblje obavijesti još duže.
Za namještene stanove razdoblje obavijesti je puno kraće. Obje strane mogu dati obavijest od samo dva tjedna – i za to ne trebaju navesti nijedan razlog.
Preuzimanje ugovora
Zamislite ovo: dajete u najam savršeni stan s pogledom na grad, a glavni stanar odlučuje da tamo više ne želi živjeti. Savršeno što biste mogli pomisliti – možete ga preuzeti i imati za sebe. Pa nažalost, vaši bi snovi mogli biti razbijeni stvarnošću.
Život u stanu kao podstanar ne daje vam nikakve povlastice kada je u pitanju preuzimanje ugovora. Sve dok vam daju traženi period obavijesti, vaše je vrijeme isteklo. Pravno nikada niste imali odnos sa stanodavcem pa oni nemaju zakonske odgovornosti prema vama.
Dakle, ako iznajmljivač želi da se svi isele kako bi mogli pronaći nove stanare uz povećanu najamninu, imaju puno pravo na to.
Fenix-magazin/IM
