Dobre vijesti za kupce, loše za vlasnike! Njemačko tržište nekretnina se pokrenulo: dok cijene stanova u mnogim mjestima i dalje rastu, cijene obiteljskih kuća u velikim gradovima već padaju – je li ovo ključni preokret?
Pad cijena u velegradovima
Najnoviji “Preiskompass” portala Immowelt za prvo tromjesečje 2026. pokazuje jasnu tendenciju: u 9 od 15 najvećih njemačkih gradova cijene obiteljskih kuća su pale. Čak i na najskupljem tržištu, u Münchenu, zabilježen je pad od 0,6 % na približno 9.084 eura po kvadratu.
Zašto kuće postaju jeftinije?
Glavni razlog su povećani troškovi financiranja. Visoke kamate na stambene kredite podižu mjesečnu ratu do granica izdržljivosti – mnogi kupci sada moraju izdvajati 40 do 50 % svojih prihoda samo za troškove stanovanja.
Kod kuća se javlja i dodatni faktor: troškovi energetske obnove. Mnoge kuće u ponudi imaju lošu izolaciju i zastarjele sustave grijanja, što zahtijeva skupa ulaganja. “Tržište kuća se osjetno hladi”, objašnjava direktor Immowelta, Theo Mseka.
Primjer: Kuća od 140 m² u Stuttgartu u siječnju je koštala 871.780 eura. U travnju je cijena pala za 1,9 %, što znači da sada košta 855.400 eura – 16.000 eura manje.
TABLICA 1: Obiteljske kuće (1. kvartal 2026.)
| Grad | Cijena m² (01.01.) | Cijena m² (01.04.) | Razvoj |
| Duisburg | 2.712 € | 2.826 € | +4,2 % |
| Dresden | 3.415 € | 3.494 € | +2,3 % |
| Hannover | 3.578 € | 3.655 € | +2,1 % |
| Hamburg | 5.314 € | 5.352 € | +0,7 % |
| Berlin | 4.811 € | 4.827 € | +0,3 % |
| Dortmund | 3.445 € | 3.448 € | +0,1 % |
| Essen | 4.039 € | 4.036 € | -0,1 % |
| Frankfurt | 5.021 € | 5.001 € | -0,4 % |
| Leipzig | 3.189 € | 3.170 € | -0,6 % |
| München | 9.142 € | 9.084 € | -0,6 % |
| Bremen | 2.872 € | 2.847 € | -0,9 % |
| Nürnberg | 4.684 € | 4.637 € | -1,0 % |
| Köln | 5.087 € | 5.036 € | -1,0 % |
| Düsseldorf | 5.448 € | 5.378 € | -1,3 % |
| Stuttgart | 6.227 € | 6.110 € | -1,9 % |
Stanovi: Otporniji na krizu, ali s naznakama promjena
Kod stanova u starogradnji situacija je stabilnija. U gradovima poput Berlina, Kölna i Münchena cijene i dalje rastu zbog kroničnog manjka stambenog prostora. Ipak, i ovdje se nazire promjena trenda: Bremen, Hannover i Düsseldorf su prvi gradovi u kojima su i cijene stanova počele padati.
Primjer: Stan u Bremenu od 90 m² u siječnju je koštao 266.850 eura, dok je u travnju cijena niža za 3.150 eura.
TABLICA 2: Stanovi – starogradnja (1. kvartal 2026.)
| Grad | Cijena m² (01.01.) | Cijena m² (01.04.) | Razvoj |
| Duisburg | 1.947 € | 2.006 € | +3,1 % |
| Stuttgart | 4.293 € | 4.409 € | +2,7 % |
| Köln | 4.763 € | 4.864 € | +2,1 % |
| Berlin | 4.805 € | 4.876 € | +1,5 % |
| München | 8.023 € | 8.135 € | +1,4 % |
| Dresden | 2.867 € | 2.903 € | +1,3 % |
| Leipzig | 2.537 € | 2.561 € | +1,0 % |
| Nürnberg | 3.660 € | 3.679 € | +0,5 % |
| Essen | 2.724 € | 2.737 € | +0,5 % |
| Frankfurt | 5.478 € | 5.491 € | +0,2 % |
| Dortmund | 2.551 € | 2.545 € | -0,2 % |
| Hamburg | 5.998 € | 5.981 € | -0,3 % |
| Düsseldorf | 4.435 € | 4.408 € | -0,6 % |
| Hannover | 3.518 € | 3.494 € | -0,7 % |
| Bremen | 2.965 € | 2.930 € | -1,2 % |
Prognoza za ostatak 2026.
Tržište ostaje podijeljeno. S jedne strane, manjak prostora ne dopušta veliki pad cijena stanova. S druge strane, visoke kamate guše potražnju. Jedno je sigurno: vrijeme brzog rasta cijena, posebno za kuće, zasad je prošlost.
Fenix-magazin/IK
