Za mnoge stanare u Njemačkoj dolazak obračuna režijskih troškova (Nebenkostenabrechnung) često znači neugodno iznenađenje. Nakon godinu dana najma, u sandučić stiže detaljan pregled troškova, a nerijetko i visoka doplata koju treba podmiriti u kratkom roku.
U vrijeme rasta cijena energenata i komunalnih usluga, iznosi su u brojnim slučajevima znatno porasli. No važno je znati: ne smiju se svi troškovi koje stanodavac navede automatski prebaciti na teret stanara. Tko pažljivo pregleda obračun, može izbjeći plaćanje stavki koje po zakonu nisu dopuštene.
U Njemačkoj je pitanje režijskih troškova jasno regulirano Uredbom o troškovima poslovanja (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Osnovno pravilo glasi: na stanare se smiju prenijeti samo oni troškovi koji su izravno povezani s korištenjem nekretnine i koji redovito nastaju tijekom uporabe zgrade. Sve ostalo ostaje obveza vlasnika.
Troškovi koje stanari ne moraju plaćati
Postoji niz stavki koje se ne smiju pojaviti na obračunu režija. Prije svega, to su troškovi održavanja i sanacije zgrade. Ako vlasnik mora promijeniti krov, obnoviti fasadu, zamijeniti prozore ili vrata ili renovirati kupaonicu, te troškove snosi sam. Isto vrijedi i za veće popravke na sustavima poput grijanja ili kotlovnice, kao i za saniranje štete nastale redovitim trošenjem zgrade.
Stanari također ne moraju plaćati troškove upravljanja nekretninom. Ako stanodavac angažira upravitelja zgrade, zaštitarsku službu ili administrativnu podršku, ti izdaci ne smiju biti prebačeni na najmoprimce. Nadalje, određene vrste osiguranja ostaju isključivo obveza vlasnika – primjerice osiguranje pravne zaštite, osiguranje od gubitka najamnine ili osiguranje kućanstva stanodavca. Dopuštene su, međutim, police koje se odnose na samu zgradu, poput osiguranja od vremenskih nepogoda ili osiguranja od odgovornosti.
Jednokratni troškovi čišćenja također nisu dopušteni za obračun stanarima. Ako se, primjerice, jednom očisti fasada ili žlijebovi, to nije redoviti trošak održavanja nego izvanredni zahvat koji plaća vlasnik. Slično vrijedi i za jednokratnu deratizaciju ili uklanjanje štetnika. Ako vlasnik odluči urediti potpuno novi vrt ili kupiti novu vrtnu opremu, ni to ne može naplatiti stanarima – ali redovito održavanje vrta smije.
Ni kupnja i ugradnja detektora dima ili vatrogasnih aparata ne smiju se prebaciti na stanare. Ipak, redovito održavanje tih uređaja može se obračunati ako je to predviđeno ugovorom o najmu.
NOVA PRAVILA U NJEMAČKOJ: Što se mijenja za vlasnike, podstanare i graditelje kuća?
Troškovi koji se smiju obračunati
S druge strane, postoji čitav niz troškova koji se, uz odgovarajuću ugovornu klauzulu, smiju prenijeti na stanare. Dovoljno je da ugovor sadrži opću odredbu o plaćanju „troškova poslovanja“. Među dopuštenim stavkama nalaze se porez na nekretnine, troškovi opskrbe vodom i odvodnje, grijanje i topla voda, troškovi dizala (čak i ako ga stanar rijetko koristi), čišćenje ulica i odvoz otpada, održavanje zgrade i zajedničkih prostora, suzbijanje štetnika, redovita njega vrta, rasvjeta stubišta i podruma, dimnjačarske usluge, osiguranje zgrade i odgovornosti te troškovi domara.
Također se mogu naplatiti troškovi zajedničkih antena i kabelskih sustava, zajedničke praonice rublja ili drugih prostora za zajedničku uporabu. U „ostale troškove poslovanja“ mogu spadati redovito održavanje žlijebova, ventilacijskih i alarmnih sustava, protupožarnih instalacija, pa čak i troškovi portira ili održavanja zajedničkog bazena ili saune, ako postoje u zgradi.
Kako reagirati na pogrešan obračun?
Stanari bi po primitku obračuna trebali pažljivo provjeriti sve stavke. Prema preporukama osiguravajućih kuća i pravnih stručnjaka, rok za provjeru i eventualni prigovor iznosi mjesec dana. Ako postoje formalne pogreške – primjerice pogrešno razdoblje obračuna, nedostatak ključnih stavki ili izostanak načina raspodjele troškova – obračun se smatra formalno neispravnim i doplata zasad nije obvezna.
Sadržajne pogreške, poput netočne kvadrature stana, računskih grešaka ili uvrštavanja nedopuštenih troškova, zahtijevaju pisani prigovor. U tom slučaju stanar mora najprije platiti traženi iznos, ali zadržava pravo na povrat ako se utvrdi nepravilnost. Rok za osporavanje iznosi 12 mjeseci od primitka obračuna – nakon isteka tog roka prigovor više nije moguć.
Rokovi za dostavu obračuna
Stanodavac je dužan dostaviti obračun najkasnije 12 mjeseci nakon završetka obračunskog razdoblja. Primjerice, obračun za 2025. godinu mora stići najkasnije do 31. prosinca 2026. godine. Ako vlasnik propusti taj rok, stanari u pravilu nisu dužni platiti eventualnu doplatu – osim ako stanodavac može dokazati da kašnjenje nije njegova krivnja, primjerice zbog zakašnjelog računa dobavljača energije.
Zaključno, iako režijski troškovi u Njemačkoj posljednjih godina znatno rastu, stanari nisu bespomoćni. Poznavanje zakonskih pravila i pažljiva kontrola obračuna mogu spriječiti nepotrebne troškove i uštedjeti znatan iznos novca.
Fenix-magazin/DP/MMD
