Trošak najma stana s vremenom može rasti. Ako je određena riječ u ugovoru, onda cijena ovisi o faktoru koji je teško kontrolirati.
Podstanari u Njemačkoj u prosjeku troše oko 20 posto prihoda svog kućanstva na stanarinu – no u velikim gradovima ta je brojka obično mnogo veća. Na mnogim mjestima čak morate izdvojiti trećinu svoje plaće ili više da biste dobili polovično upotrebljiv stan.
Cijene najma također mogu porasti dok u stanu i živite. Koliko, ovisi o vašem ugovoru. Na primjer, postoje i ugovori o najmu s indeksnom najamninom. To može brzo povećati troškove.
Zašto je najmoprimcima problematična indeksna najamnina?
Udruga stanara provela je oko 232.000 konzultacija u gradovima Berlinu, Hamburgu, Hannoveru, Kölnu, Frankfurtu i Düsseldorfu 2022. godine. Prema tim podacima, prosječno 30 posto novih ugovora sklopljeno je s indeksnom najamninom – u Berlinu se kaže da je to bilo i do 70 posto. I u istočnoj Njemačkoj sada postoji više indeksnih ugovora o najmu.
Uz indeksnu najamninu, stanodavcima je dopušteno prilagođavati troškove najma svakih 12 mjeseci na temelju inflacije. Za to ne postoji gornja granica. Predsjednik udruge stanara indeksirane najamnine opisuje kao “stroj za tiskanje novca za stanodavce” te je pozvao na zabranu indeksiranih najamnina. To zahtijeva i stranka Ljevica.
Međutim, ministar pravosuđa Marco Buschmann to odbacuje jer su stanari s indeksnim najamninama često bili jeftiniji posljednjih godina od ostalih čije su najamnine porasle na temelju usporedivih najamnina. Teoretski, najam može pasti i ako je inflacija negativna, no to se praktički nikad ne događa.
Na što morate obratiti pozornost u ugovoru o najmu?
Nećete nužno vidjeti izraz “indeks najamnine” u ugovoru o najmu, ali bi bilo dobro potražiti riječ “indeks”. Često postoje određene odredbe na koje morate obratiti pozornost. Na primjer:
„Ako se indeks potrošačkih cijena za Njemačku koji utvrđuje Savezni ured za statistiku (bazna godina 2021.: 106,3 boda) promijeni za najmanje X posto u usporedbi s prvim mjesecom ugovora o najmu ili u usporedbi s mjesecom posljednjeg usklađivanja najamnine, najam se mijenja za isti postotak.”
Međutim, prema presudi Saveznog suda pravde, bazna godina ne mora nužno biti zabilježena. Indeks potrošačkih cijena temelji se na novoj baznoj godini svakih pet godina.
Bitno je da se najamnina ne smije povećavati nekoliko puta godišnje, već tek nakon 12 mjeseci bez usklađivanja. Odgovarajuće klauzule bi stoga bile neučinkovite.
Koliko rastu troškovi s indeksnom najamninom?
Želite li sami izračunati koliko bi poskupjela stanarina, možete se poslužiti jednostavnom formulom. Ovo je kako slijedi:
Novi indeks / stari indeks × 100 – 100 = postotak povećanja indeksa
Stanodavac tada može primijeniti ovaj postotak na osnovnu stanarinu, pod uvjetom da nije bilo povećanja stanarine u posljednjih dvanaest mjeseci. Primjer izračuna u brojkama, s indeksom potrošačkih cijena iz siječnja 2021. i siječnja 2022.:
111,5 : 106,3 × 100 -100 = 4,89 posto
Ako je osnovna najamnina 750 eura, tada se osnovna najamnina povećava za 36,67 eura mjesečno i time 440,04 eura godišnje. Tada biste platili više od pola dodatne stanarine.
Fenix-magazin/DP/MMD
