Svako povećanje najamnine mora biti opravdano. To propisuje paragraf 558a Njemačkog građanskog zakonika (BGB). Stanodavci obično koriste trenutni indeks stanarine kao osnovu. Ali što je to točno? A kako provjeriti je li povećanje najamnine prema indeksu najamnine zakonito?
Indeks najamnine je zbirka podataka koja pokazuje najamnine za usporedive stanove. Uz to, stanodavci i stanari mogu saznati je li lokalna usporedna najamnina porasla posljednjih godina. Lokalna usporedna najamnina je prosječna najamnina ovisno o lokaciji i opremljenosti stana.
Ako indeks najamnine pokaže da su cijene za usporedive stanove porasle u posljednjih šest godina, stanodavac može povećati najamninu do usporedive najamnine koja je sada uobičajena u tom području. Ipak postoje neke iznimke.
Kako najmodavac ne bi povećavao najamninu svaki put čim se objavi novi indeks najamnine, zakonodavac je napravio limit.
Njime je propisano da se najamnina ne smije povećati za više od 20 posto unutar tri godine. U gradovima s posebno oskudnim životnim prostorom granica se može spustiti na 15 posto.
Drukčija pravila vrijede za stanare s postupnim ili indeksnim ugovorom o najmu. Tada se može dogoditi da najamnina poraste čak i više od lokalne usporedive najamnine. Ali može biti i suprotno.
Ako imate klasičan ugovor o najmu, a gornja granica još nije dosegnuta, trebate usporediti indeks najamnine s povećanjem koje traži vaš stanodavac. Ako je to dostupno, primjerice na web stranici vaše općine, stanodavac to nije dužan priložiti uz najavu povećanja najamnine.
Od 2023. svi gradovi s više od 50.000 stanovnika moraju izraditi indeks najamnine (§ 558c para. 4 BGB). Prvo potražite godinu izgradnje vašeg stana. Tada ćete pronaći neto hladnu najamninu koja se odnosi na vas po mjesecu i kvadratnom metru – navedenu kao raspon između tri vrijednosti: donje, srednje i gornje. Ovisno o lokaciji, opremljenosti i energetskom stanju, prikazani su odbici i nadoplate uz pomoć kojih možete klasificirati svoj stan.
Što ako nema indeksa stanarine?
Da bi bio temelj za povećanje najamnine, to mora biti tzv. kvalificirani indeks najamnine. Nastao je na temelju znanstvenih saznanja i prepoznat je od općine i interesnih skupina najmoprimaca i najmodavaca.
U manjim mjestima i sredinama često nema indeksa stanarine. Tada stanodavci mogu ukazati na tri usporediva stana kako bi opravdali povećanje najamnine. Ti stanovi moraju biti slični po lokaciji, veličini i namještaju kako bi se smatrali usporedivima. Ova vrsta opravdanja također se može koristiti u gradovima s kvalificiranim indeksom najamnine. No, najmodavci tada moraju u dopisu o povećanju najamnine barem navesti brojke iz tog indeksa najamnine.
Fenix-magazin/IK
