Ako u unajmljenom stanu nastane manja šteta, ne isplati se zvati majstora i stanari to najčešće sami riješe. Ali postoje jasna pravila o tome kada stanodavac zapravo mora platiti male popravke.
Na primjer, svako jutro kupaonica je pod vodom jer glava tuša prska na sve strane. Takva se smetnja može brzo eliminirati: jednostavno kupite novi tuš i instalirajte ga – to je to.
Mnogi stanari sami popravljaju takve ili druge sitnice, a da ne obavijeste stanodavca. No, je li to dobra ideja?
O svakoj šteti ima smisla obavijestiti stanodavca ako se ne radi o beznačajnoj stvari. Čak i mali popravci mogu se zbrojiti i stoga utjecati na to tko u konačnici mora platiti troškove. U svakom slučaju, iznajmljivači su dužni platiti troškove održavanja u svojim iznajmljenim stanovima. To također uključuje i popravak tuša.
Međutim, moguće je prenijeti troškove popravka na stanare do određene granice. “U mnogim ugovorima o najmu postoji takozvana klauzula o malim popravcima, u kojoj je dogovoreno da stanar mora sam platiti manje popravke u svom stanu”, kaže Anja Franz iz Münchenske udruge stanara.
Da bi takve klauzule bile učinkovite, moraju biti ispunjena tri uvjeta. Ako samo jedan od tih uvjeta nedostaje, klauzula o malim popravcima je neupotrebljiva i stanar uopće ne mora platiti.
Stanari plaćaju samo pod određenim uvjetima
Prije svega, to moraju biti sitni popravci predmeta koji su podložni svakodnevnom ili barem čestom pristupu stanara. To znači, primjerice, slavinu koja kaplje, slomljen poklopac utičnice ili zaglavljenu prozorsku ručku, kaže Anja Franz, a ne znači neispravan dovod do kade ili oštećenje grijanja.
Trik je u detaljima. Ako klauzula o manjem popravku navodi ne samo dopuštene predmete, već i stvari kojima stanar nema neposredan pristup, kao što je kotao za grijanje, to dovodi do toga da je klauzula potpuno neupotrebljiva.
Posljedica: Stanar ne mora snositi nikakve troškove za male popravke, odlučio je Okružni sud u Kölnu (predmet broj: 210 C 324/10).
Budući da nije uvijek lako razlikovati što se smatra manjim popravkom, a što nije, evo dva primjera: Ekonomski razumna zamjena kalcificirane slavine nije manji popravak, utvrdio je Okružni sud u Giessenu (predmet br.: 40- MC 125/08). Stanar nema nikakvog utjecaja na kvar slavina te se stoga ne može pozvati na njihov popravak.
S druge strane, stanar mora platiti popravak utičnice ako nije prekoračen najveći dopušteni limit za male popravke, presudio je Okružni sud Berlin-Mitte. Kao instalacijski element za električnu energiju, utičnica je podložna čestom pristupu stanara (ref.: 15 C 256/19).
Troškovi ne smiju prelaziti gornju granicu
Drugi uvjet za učinkovitu klauzulu o manjem popravku je da troškovi za pojedinačni popravak ne smiju premašiti određenu najveću granicu.
“Dugo je to bilo oko 75 do 80 eura”, kaže Julia Wagner iz udruge vlasnika Haus & Grund Njemačka. “Danas sudovi također prihvaćaju limite između 100 i 120 eura zbog sve većih troškova.” Granične vrijednosti moraju biti navedene u ugovoru o najmu.
Treći zahtjev je da se godišnja gornja granica za male popravke odredi u pisanom obliku. Riječ je o šest do osam posto godišnje bruto najamnine.
Stanodavac također mora platiti
“Često dolazi do sporova oko sitnih popravaka jer se podrazumijeva da najmoprimac uvijek mora platiti najveći iznos koji je ugovoren ugovorom o najmu, pa makar popravak bio i skuplji”, kaže Anja Franz. Prema dosadašnjoj sudskoj praksi, najmoprimac samo mora platiti račune za male popravke, koji su ispod maksimalnog limita.
Na primjer, u slučaju koji je uključivao neispravnu prozorsku ručku, Viši zemaljski sud u Düsseldorfu odlučio je da uz potpisanu gornju granicu od 75 eura, stanar mora platiti samo stvarni iznos od 50 eura. Da je popravak štete koštao 90 eura, najmodavac bi je morao pokriti u cijelosti (ref.: I-24 U 183/01]).
“To vrijedi i za godišnji maksimum. Najmoprimac ne mora platiti više od dogovorenog iznosa. Zato je važno obavijestiti stanodavca o svim popravcima ako je moguće”, kaže Anja Franz.
Uvijek prijavite nedostatke u stanu
Julia Wagner ističe još jedan aspekt: „Stanari su dužni obavijestiti stanodavca o nedostacima u stanu kako bi on mogao organizirati popravke.
Na taj način se mogu izbjeći velike štete.”
Ako stanar to sam napravi, teško može dokazati i tražiti troškove popravka. „Ovo bi se zaista trebalo činiti samo u manjim slučajevima“, savjetuje Anja Franz. Klauzula u ugovoru o najmu prema kojoj je najmoprimac dužan izvršiti takve radove bila bi neučinkovita.
Ako se predmet predaje obrtniku, najmodavac u pravilu mora izdati odgovarajući nalog. “Klauzula o manjim popravcima može obvezati stanara samo na plaćanje troškova. Stanodavac je općenito odgovoran za popravke.”
Fenix-magazin/DP/MMD
