Kada stanari dobiju pismo od stanodavca, to često ne sluti na dobro. Vlasnici stanova trenutačno iskorištavaju rastuće troškove života kako bi „progurali“ povećanje stanarine. Ali to nije pravno ispravno.
Martin G. iz Münchena primio je takvo pismo od stanodavca. Stan unajmljuje već pet godina i plaća 1.200 eura mjesečno za 53 kvadrata stambenog prostora. Vlasnik mu je poslao pismo krajem veljače. Sadržaj? Usklađivanje stanarine od 1. travnja. Iznajmljivač želi podići stanarinu zbog rastuće inflacije. Martin G. bi sada trebao plaćati 1.360 eura.
Očigledno, mnogi stanari u Njemačkoj osjećaju se isto kao Martin. Ali razloga za brigu – još uvijek nema.
“Najamnine u Njemačkoj općenito su otporne na inflaciju. Ne postoji zakonska osnova za povećanje stanarine temeljeno na inflaciji“, kaže Volker Rastätter iz Udruge stanara Münchena u intervjuu za FOCUS Online.
I nastavlja : “Ako se lokalna najamnina izračunava na temelju indeksa najamnine, najmodavci ne smiju dodati dodatnu inflaciju.”
“Međutim, najmodavci imaju mogućnost povećanja stanarine za 15 posto u roku od tri godine bez opravdanja na ionako „skučenom“ stambenom tržištu.”
U tom slučaju Martin bi morao platiti jer se tržište nekretnina u Münchenu zahuktalo. Osim toga, u posljednjih pet godina nisu napravljene nikakve prilagodbe.
Ali kada stanodavac može povećati najamninu?
Preduvjeti za povećanje stanarine prema Građanskom zakoniku (BGB) u Paragrafu 557 predviđa tri glavna načina na koje najmodavci mogu naplatiti više novca od svojih stanara.
– prvo, u okviru lokalne usporedne rente
– drugo nakon modernizacije i
– treće ako najmoprimac dobrovoljno pristane na višu najamninu
Druge opcije su općenito nedopustive, objašnjava Beate Heilmann, članica radne skupine za stanarsko pravo u Udruzi njemačkih odvjetnika.
U mnogim regijama je malo stanova. Zbog toga su tamošnje općine stambeno tržište proglasile ograničenim. Kod kočnice cijene najma često se primjenjuje takozvano ograničenje. Ograničava doplate za najam na 15 posto.
Rastu li najamnine sada zbog inflacije?
“U osnovi, zbog rastuće inflacije, prilagodba najamnine može se izvršiti samo za indeksnu najamninu”, kaže Raststätter. Međutim, to je podložno uvjetima. Posljednje povećanje stanarine moralo je biti prije najmanje godinu dana.
Ugovorom o najmu obično se regulira radi li se o indeksnom ugovoru o najmu. Ako je to slučaj, najamnina je povezana s razvojem indeksa potrošačkih cijena. Ako se troškovi života povećaju, kao što je trenutno slučaj, najmodavci u načelu mogu godišnje prilagođavati najamninu.
Međutim, inflacija bi također mogla igrati ulogu za najamnine koje su povezane s lokalnim indeksom rente.
“U Münchenu, na primjer, bit će novi indeks najma u proljeće 2023. Inflacija bi ovdje mogla dovesti do dodatnog povećanja. To se ne može isključiti”, kaže Raststätter.
U principu, novi indeks najamnine također znači povećanje stanarine.
“Velika promjena za stanare će doći najkasnije u jesen 2022., kada dođe previsoki račun za komunalne usluge za 2021.”, upozorava Raststätter u intervjuu za FOCUS Online.
“Bit će to teška jesen za mnoge stanare”, predviđa stručnjak.
Budući da troškovi grijanja rastu, mnogim stanarima prijete pozamašna otplata.
Pogođeni bi stoga sada trebali poduzeti mjere opreza. Na primjer, odvojite mjesečni iznos.
“Vjerojatno će biti skupo i u 2023., a onda će se naplatiti u 2022.”, nastavlja Rastätter.
Koliko novca stanari izdvajaju ovisi o računu za režije. Oni koji su pogođeni trebali bi, na primjer, označiti stavku troškova grijanja i zatim dodati odgovarajuću doplatu. Primjerice, ako ste imali 2.000 eura troškova potrošnje za grijanje i povećanje je 40 posto, mjesečno biste trebali izdvojiti najmanje 70 eura.
Prema podacima Saveznog zavoda za statistiku, potrošači su u siječnju morali platiti 20,5 posto više za energiju nego godinu ranije. Cijene loživog ulja (plus 51,9 posto) i prirodnog plina (plus 32,2 posto) posebno su naglo porasle u usporedbi s prethodnom godinom.
Bilo koja lokalna udruga za iznajmljivanje može pomoći u izračunu.
“Ono što mnogi ne znaju je akontacija”, kaže Rastätter. “Iznajmljivač može povećati iznos mjesečnih akontacija ako najmoprimcu prijeti pozamašna otplata zbog povećanih troškova grijanja.”
Tom se mjerom izbjegava da ne postoji veći jaz između predujmova i stvarnih troškova. Ako se akontacija poveća, najam će se automatski povećati. Međutim, to ima pozitivan učinak na stanare. Ne morate brinuti o većim dodatnim uplatama. To se onda jednostavno raspoređuje na nekoliko rata.
Akontacija je dio toplog najma. Iznajmljivač temelji iznos na tekućim cijenama i potrošnji. Unaprijed nije jasno hoće li stanar potrošiti puno struje ili vode.
Fenix-magazin/IK
