Ni u jednoj zemlji u EU nema tako malo vlasnika nekretnina kao u Njemačkoj. To je zbog visokih troškova gradnje u ovoj zemlji – ali i zbog povijesnih razloga.
U Njemačkoj živi više od 83 milijuna ljudi na području od ukupno 357.580 četvornih kilometara. Od toga je manje od polovice vlasnika nekretnina.
Prema podacima europskog statističkog zavoda Eurostat, 2022. godine 47 posto njemačkih kućanstava živjelo je u svoja četiri zida, a ostalih gotovo 53 posto živjelo je u podstanarstvu, što Njemačku stavlja na apsolutno dno u Europi – osim posebnog slučaja Švicarske.
Najveću stopu vlasništva nad nekretninama imaju Rumunjska, Slovačka, Hrvatska, Mađarska i Crna Gora. U tim zemljama više od 90 posto stanovništva živi u vlastitoj kući ili stanu. Ali zašto je to tako?
Vojnički životni standard
Postoje prije svega povijesni razlozi zašto Njemačka ima tako nisku stopu vlasništva u usporedbi. Oni sežu u 19. stoljeće nakon francusko-pruskog rata i osnutka carstva 1871. godine. Njemačka se u to vrijeme razvila iz kasne feudalne poljoprivredne zemlje u industrijsku naciju.
To znači da su ljudi selili sa sela u gradove kako bi tamo našli posao. Stan im je trebao što je brže moguće, i to jeftinije.
Između 1880. i 1900. nastaju veliki industrijski centri. Upravo iz tog vremena potječe pojam “stanarske barake”. To je opisivalo krajnje spartanski i vojnički životni standard koji je tamo prevladavao.
Pojam je označavao i stambenu bijedu u Carstvu, ali čak i nakon Drugog svjetskog rata pritisak na stambeno tržište dramatično je porastao. Uništena je infrastruktura, kuće i brojni stanovi, stradali su prognanici iz istočnih krajeva, prognanici i vojnici povratnici iz rata.
Gotovo 21 milijun ljudi tražilo je novi dom neposredno nakon završetka rata, a nedostajalo je oko 5,5 milijuna stanova.
Vlada je htjela brzo stvoriti životni prostor, a zatim je s jedne strane pokušala brzo stvoriti novi životni prostor s nizom mjera. S druge strane, najamnine ne bi trebale eksplozivno rasti zbog iznimno velike potražnje.
Stambena industrija proglašena glavnim prioritetom
“Stambena izgradnja je najvažniji uvjet za vođenje njemačkog naroda prema političkom i gospodarskom, kao i etičkom i kulturnom oporavku”, rekao je tadašnji kancelar Konrad Adenauer u veljači 1950. godine o stanovanju.
Četvrtina stambenog fonda je izgubljena, kaže Konstantin Kholodilin iz Njemačkog instituta za ekonomska istraživanja (DIW) u intervjuu za tagesschau.de. Bio je to nacionalni zadatak koji je svakako morao biti riješen.
Mjere za razvoj stanogradnje 1950-ih
Godine 1950. konačno je donesen tzv. Prvi zakon o stanogradnji. Kao rezultat donesenih mjera, u godinama nakon rata izgrađeno je više od pet milijuna novih stanova.
Istodobno s prvim Zakonom o stanogradnji na Zapadu, ondje je donesen i tzv. “Zakon o gradnji” kako bi se potaknula stanogradnja.
Sredinom 1950-ih promovirana je montažna gradnja
“Ovo je povijesni razvoj koji smo imali”, kaže profesor Günter Vornholz za njemačke medije.
Nakon Drugog svjetskog rata stambeni fond u Njemačkoj je teško oštećen. “U 1950-im i 1960-im stanovi za iznajmljivanje su se brzo gradili i kao rezultat toga postojao je visok udio najmoprimaca”, objašnjava Vornholz.
“Raznoliko” tržište najma u Njemačkoj
Michael Voigtländer iz Njemačkog ekonomskog instituta (IW) vidi razlog zašto manje od polovice svih njemačkih kućanstava živi u svoja četiri zida, a također, u društvenim stanovima. Premalo je naglaska stavljeno na promicanje vlasničkih nekretnina.
Na njemačkom stambenom tržištu postoje i posebne značajke koje se ne temelje samo na povijesti.
Ponuda najma je vrlo raznolika, kaže Voigtländer. “Činjenica da zapravo mogu iznajmiti obiteljsku kuću ili stan visoke kvalitete različitih veličina ne postoji u drugim zemljama.”
Osim toga, postoji “lijepa situacija” da država ne samo da ima jedan centar, već također su mnogi veliki gradovi ekonomski netaknuti i nude mnoge dobre mogućnosti za život u okolici.
Stanovništvo je u Njemačkoj relativno dobro raspoređeno.
Visoki troškovi kupnje i izgradnje
Na tržištu zakupaca vladaju dobri uvjeti, dodaje Vornholz. Zaštita stanara u Njemačkoj je relativno visoka.
Osim toga, uvjeti da sami dođete do nekretnine nisu baš laki. Zbog čvrste konstrukcije i raznih građevinskih propisa, čisti troškovi izgradnje nekretnine relativno su visoki.
To se također odnosi na dodatne troškove kupnje, poput poreza na promet nekretnina, koji u Njemačkoj sada iznosi čak 6,5 posto kupnje.
Za usporedbu: u Americi je porez na promet nekretnina samo 0,3 posto.
Osim toga, u Njemačkoj postoje relativno visoki troškovi za bilježnike i posrednike. “Samo za to morate uštedjeti oko deset do dvanaest posto kupoprodajne cijene”, kaže stručnjak.
Mnogi ne bi mogli niti pronaći pristup tržištu nekretnina jer bi samo 15 posto svih stanara uštedjelo više od 60.000 eura.
Gdje najmanje stanovnika ima vlastitu nekretninu?
Stopa vlasništva u konačnici također ovisi o regiji u Njemačkoj. Stope vlasništva posebno su niske u većim njemačkim gradovima: u Berlinu, oko manje od 14 posto.
Slično je i u metropolama Frankfurtu, Hamburgu, Kölnu i Münchenu. U ruralnim sredinama, pak, znatno više ljudi živi u svoja četiri zida, nešto više od polovice.
Najveće stope vlasništva su u Baden-Württembergu i Donjoj Saskoj. Sa stajališta ekonomiste Kholodilina, činjenica da u Njemačkoj ima relativno malo vlasnika nije nužno loša stvar.
Na još uvijek dobrom tržištu nekretnina i ravnoteži zemlje zavide u inozemstvu, niti 100-postotni stanari niti 100-postotni vlasnici nisu korisni za društvo i gospodarstvo, kaže Kholodilin. U nekim je zemljama jedini način da se živi u gradskim područjima kupnja nekretnine.
Ako si to ne možete priuštiti, na kraju ćete morati smanjiti druge troškove ili putovati daleko na posao.
Osim toga, stambena industrija je nestabilnija s visokom stopom vlasništva. “Cijene rastu i sve više fluktuiraju, što ne promiče nužno stabilnost”, kaže stručnjak.
Fenix-magazin/SČ
