Kada je nekretnina za iznajmljivanje na prodaju u Njemačkoj, najmoprimci imaju mnogo pitanja. Ono što ih najviše zanima u prvom je redu moraju li izaći iz stana, te ako da kada to moraju učiniti.
Vijest koja izaziva nelagodu: prodaje se stan u kojemu ste godinama živjeli pod najmom. U takvoj situaciji mnogi stanari strahuju da će u kratkom roku doći ili do povećanja najamnine ili do otkaza ugovora o najmu od strane novog vlasnika nekretnine.
Imam li pravo prvokupa ako se stan koji iznajmljujem prodaje?
Bez obzira na to sadrži li ugovor o najmu klauzulu o pravu prvokupa ili ne, najmoprimci imaju zakonsko pravo prvokupa ako vlasnik želi preurediti stanove i prodati ih trećoj osobi.
Ako je vlasništvo preneseno na najmoprimca, vrijedi sljedeće: Ako najmoprimac sazna za prodaju prije nego što je stanodavac predao stan kupcu i prijenos vlasništva je upisan u zemljišne knjige, najmoprimac još uvijek može ostvariti svoje pravo na odbijanje ove odluke. Ako najmoprimac tek naknadno sazna za prodaju, može tražiti naknadu štete.
Kako bi najmoprimci mogli ostvariti pravo prvokupa mora postojati kupoprodajni ugovor između vlasnika stana i treće osobe. Međutim, taj ugovor ne smije biti potpisan. Najmoprimac mora prihvatiti uvjete dogovorene uključujući, na primjer, kupoprodajnu cijenu.
Najmoprimci moraju poslati vlasniku pismenu izjavu ako žele iskoristiti svoje pravo prvokupa. Za to imaju dva mjeseca nakon primitka obavijesti o namjeri prodaje.
“Ne postoji pravo prvokupa ako stanodavac prodaje stan članu obitelji ili članu svog kućanstva”, kažu iz udruge Vlasnika Haus & Grund Njemačka.
Moram li potencijalne kupce pustiti u stan?
Da, najmoprimci moraju dopustiti potencijalnim kupcima da uđu u stan kako bi razgledali nekretninu.
“Međutim, možete inzistirati da ih prati vlasnik stana ili barem upravitelj nekretnine”, kaže stručnjakinja. Prema njezinim riječima, zainteresirani nemaju pravo fotografirati stambene prostorije.
Iznajmljivači moraju na vrijeme najaviti planirano razgledavanje. Posebno za zaposlene stanare, termin se obično mora dogovoriti tri do četiri dana unaprijed, kaže direktor DMB udruge za zaštitu stanara Frankfurt na Majni. Stanodavci moraju voditi računa o radnom vremenu najmoprimca.
Ako najmoprimac ne može to učiniti na najavljeni datum, on ili ona moraju dati alternativne prijedloge.
Mora li me novi vlasnik nekretnine uzeti kao najmoprimca?
Zakon kaže: prodaja ne znači i otkaz ugovora o najmu. Konkretno to znači da novi vlasnik prilikom kupnje nekretnine preuzima i ugovor o najmu. On može raskinuti ugovor samo prema općim propisima.
Što ako se novi vlasnik sam želi useliti?
Raskid od strane novog vlasnika nekretnine za osobne potrebe moguć je tek nakon najranije tri godine.
To razdoblje može biti i do deset godina ako je adekvatna ponuda stanova za iznajmljivanje stanovništvu pod odgovarajućim uvjetima u zajednici ili barem dijelu nje posebno ugrožena. U Berlinu, primjerice, postoji razdoblje blokade od deset godina.
“U načelu se primjenjuje otkazni rok od tri mjeseca”, kaže stručnjak. „Međutim, u ugovoru se mogu precizirati i drugi otkazni rokovi“, objašnjavaju stručnjaci.
Fenix-magazin/SČ
