Od kuhinje do lajsni, pa čak i natpisa na ulaznim vratima – najam stana u Njemačkoj može uključivati mnogo skrivenih troškova.
Potpisivanje ugovora o najmu za mnoge je strance u Njemačkoj ostvarenje sna s obzirom na napetu stambenu situaciju u gradovima.
Ali mnogi ljudi možda nisu svjesni dodatnih troškova koji dolaze s najmom. Evo što možete očekivati.
Kako točno funkcionira najam u Njemačkoj?
Prvo čega treba biti svjestan je da ćete u Njemačkoj na svom ugovoru vidjeti “hladnu” i “toplu” najamninu. Kaltmiete je najamnina za samu nekretninu, a Warmmiete je hladna najamnina plus Nebenkosten – povezani ili popratni troškovi.
Ovi troškovi mogu uključivati: porez na imovinu, topla voda, čišćenje i struja u zajedničkim prostorijama, održavanje vrta, parkiranje, održavanje dizala i stubišta, troškovi kabelske TV/priključka, voda, kanalizacija i naknade za kućepazitelja.
U nekim stanovima Nebenkosten uključuje troškove grijanja, no neki stanari svoje naknade za grijanje moraju plaćati zasebno kod komunalnog poduzeća. To će biti navedeno u vašem ugovoru.
Sporedni troškovi obično ne uključuju stavke kao što su širokopojasni internet, struja i TV pretplata pa ćete te stavke morati uračunati u svoj proračun. Ponekad će kabelska veza biti navedena kao zaseban trošak osim Nebenkostena.
Značajna iznimka od ovoga je ako podnajmljujete od Hauptmietera (glavnog stanara) ili je to studentski stan – u tom slučaju svi dodatni troškovi obično su uključeni u konačni iznos stanarine koji plaćate mjesečno.
Jedno iznenađenje koje stranci često dožive kada iznajmljuju stan u Njemačkoj je da kuhinja možda nije uključena u stan. To znači da ćete morati kupiti novu kuhinju kada se uselite ili se možete dogovoriti da je kupite od stanara koji se iseljava.
Ako je kuhinja uključena, u oglasu za stan obično se nalaze slova EBK (što znači Einbauküche). Ponekad će stan biti reklamiran kao da ima štednjak i sudoper – a to je doslovno sve što će biti u kuhinji. To znači da ćete se morati izdvojiti za neke radne ploče i ormariće ili police koje na kraju mogu stajati stotine ili čak tisuće eura.
Njemačka je poznata po tome što ima snažna prava stanara, zbog čega je stanodavcima vrlo teško istjerati ljude iz njihovih domova. Osim toga, tradicionalno niske stanarine znače da ljudi ostaju u stanovima dugo vremena, što znači da ulaganje u kuhinju možda i nije loša ideja.
Međutim, budući da stanarine tako brzo rastu u Njemačkoj, a smatra se da su najmodavci u prednosti u trenutku nakon što je ustavni sud izbacio berlinski zakon o zamrzavanju stanarina 2021., ova tradicija sada može biti teret za stanare, posebno one koji ulaze u nove ugovore s višim cijenama.
Strukturne promjene
Stanari bi također mogli preuzeti troškove nekih drugih strukturnih promjena koje je izvršio prethodni stanar, poput podova, što opet može koštati stotine ili tisuće eura. Podne lajsne također možete dodati na svoj račun. Ugovore o preuzimanju troškova potpisuju prethodni zakupac (Vormieter) i novi zakupnik (Nachmieter) i stavljaju u arhivu.
Rasvjetna tijela
Kada uđete u svoj novi njemački stan vjerojatno ćete vidjeti hrpu električnih žica na stropu. Tamo trebate instalirati rasvjetna tijela. Ako niste sigurni kako to učiniti, pozovite električara prije nego što sami petljate sa žicama.
Uređaji
Nadalje, uređaji obično nisu uključeni u nove stanove u Njemačkoj, tako da ćete morati platiti za aparate kao što su perilice rublja, hladnjaci i zamrzivači.
Polog
Još jedan trošak koji morate platiti je kaucija ili depozit. To obično iznosi dva ili tri mjeseca ‘hladne stanarine’. Dakle, ako vaš Kaltmiete iznosi 500 €, onda će vaš depozit biti do 1.500 €. Stanodavac ne može tražiti više od tri mjeseca najamnine za stambenu nekretninu.
Ovo plaćanje služi kao stanodavčevo osiguranje od gubitka stanarine ili štete na imovini. To je polog pa biste ga trebali dobiti natrag osim ako stanodavac tvrdi da ste oštetili stan nakon što ste se iselili.
Možete ga platiti i u tri rate. Neki stanodavci ili davatelji stanova vršit će pritisak na vas da prebacite cijeli polog odjednom. Možete to učiniti ako želite, ali pravo je stanara da plati u tri mjesečne rate.
Što bi još mogli platiti?
Neki stanodavci ili tvrtke za upravljanje imovinom naplatit će vam naknadu za dodavanje vašeg imena na zvono vašeg stana (Namenschilder). Da, čak i ako se radi o papiriću s vašim imenom na zvono na ulaznim vratima.
To može stajati između 10 i 50 € (ili čak i više).
Međutim, zakon oko toga je dvojben. Prema slučaju o kojem su izvijestile novine Welt 2012., stanodavci ili tvrtke za upravljanje imovinom ne mogu prenijeti sve troškove na svoje stanare.
Na primjer, troškovi za nove pločice s imenom nisu automatski operativni troškovi, presudio je Okružni sud u Augsburgu. Troškovi poslovanja smatraju se samo tekućim troškovima.
U tom slučaju, stanodavac je naveo troškove za nove pločice s imenima i uklanjanje začepljenja cijevi u izjavi o operativnim troškovima. Stanari su odbili vratiti iznos, a vlasnik stana je tužio.
Suci su presudili da troškovi za pločice nisu operativni troškovi. Zamjena imena bila je povezana s novim zakupom i stoga nije dio tekućih troškova. Čišćenje cijevi nije bilo dio operacije jer je to bio popravak i stanodavac je to morao platiti.
Postoji li način da se zaobiđu ti troškovi?
Ne baš. Što se tiče opremanja vašeg stana, možete pokušati kupiti stvari poput kućanskih aparata – ili cijele kuhinje – od prethodnog stanara i dobiti mali popust. Također možete kupiti i rabljene predmete na mjestima kao što je Ebay Kleinanzeigen.
Druga opcija je odabir namještenog stana. Oni se obično oglašavaju u novoizgrađenim stanovima, što znači da će najamnina vjerojatno biti viša nego u Altbau (starogradnji).
Mogu li se vidjeti koji su operativni troškovi?
Da trebaolo bi. Troškove plaćate u fiksnim mjesečnim iznosima, a prema njemačkom zakonu stanodavac ili stambena tvrtka dužni su podmiriti troškove usluga godišnje.
Izjava o operativnim troškovima (Betriebskostenabrechnung) mora pokazati stvari kao što su pojedinosti o ukupnim troškovima, kako su troškovi raspodijeljeni među stanarima i izračun udjela stanara.
Što možete učiniti ako se brinete da će vam se naplatiti previše?
Budući da želite pokušati ostati u dobrim odnosima sa svojim stanodavcem ili upraviteljem nekretnine, mogli biste od njih zatražiti pojašnjenje troškova prije postavljanja bilo kakvih zahtjeva.
Alternativno, možete potražiti savjet od udruge stanara (Mieterverein) koja vam može dati savjet i javiti vam ako nešto nije u redu i treba li se suočiti s tim. Učlanjenje u udrugu stanara uključuje određene troškove, ali imajte to na umu.
Fenix-magazin/IK
