Kupnja nekretnina u Njemačkoj ubuduće se više ne smije plaćati gotovinom. To je predviđeno novim Zakonom o provedbi sankcija II za učinkovitiju provedbu gospodarskih sankcija i borbu protiv pranja novca kojeg je u četvrtak usvojila njemačka vlada.
Time se ruskim oligarsima, primjerice, želi otežati izbjegavanje sankcija. Kako je izvijestio LTO, njegove su udruge žestoko kritizirale neke od prvotno planiranih pravnih posljedica buduće zabrane plaćanja prometa nekretninama gotovinom. U središtu njihove kritike nije bila sama zabrana, već, primjerice, povezane obveze kontrole. Osim toga, vidjeli su u opasnosti povjerenje u javno povjerenje zemljišnih knjiga.
Zato što je nacrt koji je prvotno dostavljen Bundestagu propisivao da plaćanja u gotovini pri kupnji nekretnine ne bi trebala imati “dugoročno nikakvog učinka ispunjenja”. Na taj način, prema riječima odvjetnice i bilježnice Dörte Zimmermann iz Njemačke odvjetničke udruge (DAV), zakonodavac stvara trajni rizik preokreta propisan zakonom u tolikoj mjeri i pravilnosti da svaki potencijalni kupac nekretnine i svi vjerovnici , osobito banke, redovito očekuju potencijalne preokrete. Zabrinutost bilježnika DAV-a: Bez pomnijeg ispitivanja nitko se ubuduće ne može osloniti na javnu vjerodostojnost zemljišne knjige.
Dan prije donošenja zakona, Semafor koalcicija u srijedu je na Odboru za financije minimalizirao je rizik od trajnih preokreta u prometu nekretnina od kojih su strahovali javni bilježnici. Kako je za LTO objasnio glasnogovornik financijske politike zastupničkog kluba SPD-a Michael Schrodi, posljednja verzija zakona uključivala je propis prema kojem čak i u slučaju kršenja zabrane gotovinskog plaćanja “svaki prijenos imovine in rem na kupca koja se već dogodila ostaje nepromijenjena”. Prema Schrodiju, pravna sigurnost u pogledu vlasništva i javno uvjerenje u zemljišne knjige neće biti narušeni.
Povećane obveze kontrole javnih bilježnika također su ukinute, barem u određenoj mjeri. Zakon propisuje da će ugovorne strane ubuduće morati dokazati javnom bilježniku da su kupoprodajnu cijenu platile bezgotovinskim putem, primjerice izvodom iz banke. U načelu, javni bilježnik ne može podnijeti zahtjev za prijenos vlasništva na kupca bez dokaza. Prema prvotnom nacrtu, javni bi bilježnici morali provjeravati moguće isplate do dvije godine i nakon prijenosa vlasništva. Savezna javnobilježnička komora to je vidjela kao “znatan napor bez stvarne koristi”.
Obveza pregleda smanjena na godinu dana
Kao što su u srijedu navečer potvrdili član Bundestaga Bruno Hönel (Bündnis 90/Die Grünen) i SPD-ov član Bundestaga Schrodi u odgovoru na zahtjev LTO-a, notarska dužnost provjere nakon prijenosa vlasništva smanjena je s dvije godine na godinu dana .
– Ne bi bilo primjereno obvezati javnog bilježnika da nadzire naknadu, koja se u iznimnim slučajevima mora osigurati godinama ili desetljećima, bez odgovarajućih ograničenja, budući da se može pretpostaviti nizak rizik od pranja novca i financiranja terorizma ako se naknada produlji tijekom dugih vremenskih razdoblja. Osim toga, obveza javnih bilježnika da prijave razlike između informacija o nekretninama u registru transparentnosti i u vlastitom portfelju trebala bi stupiti na snagu tek od 2026, rekao je glasnogovornik FDP-a za financijsku politiku Markus Herbrand .
I inače će javni bilježnici vjerojatno biti rasterećeni u radu u odnosu na prvotni nacrt ako postoji sumnja na pranje novca. U slučaju da javni bilježnik podatke ugovornih strana ne smatra konačnima, dužan je podnijeti prijavu sumnje Središnjem uredu za ispitivanje financijskih transakcija, a nakon pet radnih dana može podnijeti prijavu upisa u zemljišne knjige.
U tom slučaju Središnji ured za ispitivanje financijskih transakcija, a ne javni bilježnik, mora provjeriti postoje li sumnje u kršenje zabrane plaćanja u gotovini prema novom članku 16.a stavak 1. Zakona o sprječavanju pranja novca te je li promet nekretninama neispravan.
Fenix-magazin/MD
