Dobivate pismo od novog stanodavca koji je kupio stan u kojem živite. Istovremeno najavljuje povećanje najamnine. Je li to uopće dopušteno?
Stambeni fond u mnogim je dijelovima zemlje zastario, potrebna su ulaganja, a pristupačan stambeni prostor sve je rjeđi zbog manjka stanova. Kada se stan u kojem živite iznajmljen proda novom vlasniku, mnogi podstanari odmah se zabrinu.
Možda se bojite dugotrajnih radova na modernizaciji, trenutnog otkaza ugovora o najmu ili očekujete povećanje najamnine. Tako se osjeća mnogo stanara u Njemačkoj. Objašnjavamo smije li se najamnina uopće povećati nakon promjene vlasnika i ako da – pod kojim uvjetima.
Smije li se najamnina automatski povećati?
Ako se vaša sumnja pokaže točnom i nakon prodaje dobijete pismo od novog stanodavca s najavom povećanja najamnine, najprije ostanite smireni i imajte na umu sljedeće:
- Zakoni o najmu u Njemačkoj štite podstanare i kod promjene vlasnika.
- Najamnina se ne smije automatski ni proizvoljno povećati.
- Za novog stanodavca vrijede ista pravila kao i za prethodnog.
- Najamnina se smije povećati samo ako su ispunjeni određeni zakonski uvjeti.
- Ako je povećanje najamnine neosnovano, imate pravo pravno se suprotstaviti.
Smije li novi stanodavac dati otkaz bez otkaznog roka?
Ne. Planirana prodaja nekretnine nije dovoljan razlog za otkaz ugovora. Promjena vlasništva nije pravni temelj za otkazivanje najma, niti za povećanje najamnine.
Kupac nekretnine (novi stanodavac) ne smije otkazati ugovore o najmu koji vrijede u trenutku kupovine. Isto vrijedi i za povećanja najamnine – ne smiju se provoditi bez opravdanja.
Smije li novi stanodavac ponuditi novi ugovor o najmu?
Ne smije. Prema § 566 Građanskog zakonika (BGB) – “kupnja ne prekida najam” – novi vlasnik nasljeđuje sve obveze i prava prethodnog stanodavca.
To znači da nema novog ugovora ni novih uvjeta, a najamnina ostaje kakva je dogovorena – osim ako se ne steknu zakonski uvjeti za povećanje.
Kada novi vlasnik smije povisiti najamninu?
Za postojeće najamnine zakonom je točno određeno kada i koliko često se smije povisiti najamnina. Tri su slučaja u kojima je to moguće:
Postoji ugovor s dogovorenim redovnim povećanjem cijene – tzv. indeksni ili stepenasti ugovor. Ako je prodaja stana pala u razdoblje kad se po ugovoru najamnina treba povećati, novi stanodavac ima pravo to provesti.
Povećanje do razine uobičajene najamnine u tom mjestu – ali samo ako je dosadašnja najamnina ispod prosjeka. Ne gleda se tržišna (oglašena) najamnina, nego stvarna prosječna za slične stanove. Najpouzdaniji dokaz je mjerodavni najamni indeks (Mietspiegel).
Zbog modernizacije – ako novi vlasnik renovira stan i time značajno poboljša kvalitetu stanovanja ili energetsku učinkovitost, može povisiti najamninu za do 8 % troškova modernizacije godišnje. Ako se radi o više stanova, iznos se ravnomjerno raspodjeljuje.
Što još trebate znati
- Povećanje najamnine uvijek mora biti obrazloženo.
- Nisu dopuštena povećanja na temelju općeg rasta cijena, skupljih majstora ili tvrdnje da se cijena “dugo nije mijenjala”.
- Najmanje godinu dana mora proći od posljednjeg povećanja najamnine.
- Kappungsgrenze: najamnina se ne smije povećati više od 20 % u tri godine, a u mnogim gradovima i samo do 15 %.
- Kod stepenastih ugovora najamnina se ne smije dodatno povećavati ni nakon modernizacije.
Fenix-magazin/IK
