Tisuće naslijeđenih nekretnina zjape prazne: sporovi među nasljednicima pogoršavaju stambenu krizu
Nedostatak stambenog prostora, visoke cijene i sve teže dostupni krediti već godinama obilježavaju njemačko tržište nekretnina. Dok se izgradnja novih stanova usporava zbog rastućih troškova gradnje i viših kamatnih stopa, pritisak na tržište najma dodatno raste. No manjak novogradnje nije jedini uzrok problema – značajan potencijal ostaje neiskorišten u tisućama naslijeđenih nekretnina koje stoje prazne.
Prema upozorenju specijalizirane tvrtke za nasljedno pravo i podjelu imovine Erbteilung, velik broj naslijeđenih stanova i kuća ne ulazi na tržište ne zbog nedostatka potražnje, već zbog sporova među nasljednicima ili osjećaja preopterećenosti kada je riječ o iznajmljivanju.
Kazne zbog nenamjenske uporabe – ograničen učinak
Sve više gradova pokušava se boriti protiv nenamjenske uporabe stambenog prostora. Tako je Grad München nedavno izrekao ukupno 230.000 eura kazni četvorici vlasnika koji su stanove koristili kao turističke apartmane ili urede. Iako se pravila razlikuju od regije do regije, cilj je svugdje isti: stanovi trebaju služiti stanovanju, a ne stajati prazni.
Ipak, Manfred Gabler, direktor tvrtke Erbteilung, skeptičan je prema učinkovitosti takvih mjera. Prema podacima Saveznog zavoda za statistiku, sredinom 2022. godine u Njemačkoj je bilo oko 1,9 milijuna praznih stanova, od čega je više od polovice stajalo prazno dulje od godinu dana. „Kazne mogu poslati poruku, ali ne rješavaju strukturni problem“, ističe Gabler.
Godišnje se naslijedi oko 430.000 nekretnina
Značajan dio praznih stanova čine upravo naslijeđene nekretnine. Studija Njemačkog instituta za mirovinsko osiguranje pokazuje da se svake godine naslijedi oko 430.000 nekretnina, pri čemu gotovo polovicu čine obiteljske kuće. Potencijal za tržište stanovanja je golem – no samo ako se te nekretnine stave u funkciju.
Problem nastaje jer se većina imovine ne nasljeđuje pojedinačno. Prema istraživanju Postbanke, čak 80 posto nasljednika nasljeđuje zajednički, u okviru nasljedničke zajednice. To znači da se svake godine oko 340.000 nekretnina prenese na više suvlasnika, a u 60 posto slučajeva potrebno je između dvije i čak 30 godina da se takve zajednice razriješe.
Strah od iznajmljivanja i obiteljski sukobi
Iako je iznajmljivanje pravno gledano dio redovnog upravljanja naslijeđenom imovinom i za njega je dovoljan većinski dogovor, u praksi se to rijetko događa. Istraživanje tvrtke Erbteilung pokazuje da 588 od 1.318 ispitanih nasljednika svoje nekretnine drži potpuno ili djelomično praznima.
Razlog je često osjećaj nesigurnosti. Mnogi se nasljednici iznenada nađu u ulozi iznajmljivača i osjećaju se preopterećeno novim obvezama. Uz to, većine unutar nasljedničkih zajednica mogu se brzo promijeniti – današnji dogovor o najmu sutra može biti zamijenjen raspravom o prodaji ili korištenju nekretnine od strane jednog od nasljednika.
Obiteljski sukobi dodatno kompliciraju situaciju. U 68 posto slučajeva braća i sestre blokiraju razrješenje nasljedničke zajednice, često godinama. U međuvremenu stanje nekretnine propada, a troškovi rastu.
Prazni stanovi kao izvor novih sukoba
Prazna nekretnina ne opterećuje samo tržište stanovanja, već i same nasljednike. Oko 35 posto sukoba unutar nasljedničkih zajednica proizlazi iz stalnih troškova poput poreza na nekretnine, osiguranja, struje ili vode – izdataka koji postoje i kada nekretnina ne donosi nikakav prihod.
Zbog toga, smatra Gabler, kažnjavanje nasljednika zbog praznih stanova nije učinkovito rješenje. Nije slučajno da, primjerice, novi zakon o praznim stanovima u saveznoj zemlji Hessen dopušta razdoblje praznine do šest mjeseci tijekom nasljednih postupaka.
Poticaji umjesto kazni
Umjesto prijetnji kaznama, stručnjaci zagovaraju pozitivne poticaje. To mogu biti financijske olakšice ili jamstva lokalnih vlasti za pokrivanje mogućih neplaćenih najamnina ili šteta. Mnogi nasljednici, naime, strahuju da će iznajmljena nekretnina kasnije postići nižu prodajnu cijenu.
Iako zakon dopušta raskid ugovora o najmu radi prodaje nekretnine u posebnim slučajevima, uvjeti su složeni i često odvraćaju vlasnike. Gabler smatra da bi pojednostavljenje tih pravila znatno povećalo spremnost nasljednika na iznajmljivanje – i tako na tržište dovelo prijeko potreban, dodatni stambeni prostor.
Fenix-magazin/MD
