Kada više osoba zajedno naslijedi kuću bez jasnih uputa u oporuci, nesuglasice su često unaprijed programirane. Što je više nasljednika uključeno, to je teže postići dogovor. U krajnjem slučaju može doći i do sudske prodaje nekretnine radi razvrgnuća suvlasništva.
Stručnjaci za nekretnine Julia Ceko i Benjamin Nist iz tvrtke Sparkassen Immobilien Service, koja je povezana sa Stadtsparkasse München, upozoravaju da je zajednica nasljednika često vrlo složena situacija. Ako nema jasnih odredbi u oporuci, postavlja se niz pitanja: Tko odlučuje o prodaji? Može li jedan nasljednik useliti u kuću? Kako isplatiti ostale?
Što više nasljednika – to veći problem
Prema riječima Julije Ceko, zajednica nasljednika nije dugoročno stabilno rješenje. Svakim novim nasljeđivanjem broj uključenih osoba raste, a time i mogućnost neslaganja. U praksi se znaju pojaviti i ekstremni slučajevi – primjerice, jedna nekretnina imala je čak 61 nasljednika.
Ako je u oporuci predviđen takozvani „naknadni nasljednik“, tada je raspolaganje nekretninom dodatno ograničeno. Primjerice, baka može kuću ostaviti kćeri, ali uz uvjet da nakon nje nekretnina pripadne unuci, kako bi ostala u obitelji. U takvim situacijama odluke o prodaji ili opterećenju nekretnine nisu potpuno slobodne. Ako su među nasljednicima maloljetne osobe, za određene odluke potrebna je i suglasnost obiteljskog suda.
Kada nema dogovora
Ako se nasljednici ne mogu usuglasiti, svaki od njih ima pravo zatražiti razvrgnuće suvlasništva. U krajnjem slučaju to može značiti i sudsku dražbu nekretnine. No takva rješenja često rezultiraju nižom prodajnom cijenom od tržišne, pa stručnjaci savjetuju pokušaj dogovora prije pokretanja sudskog postupka.
Prodaja kao najčešće rješenje
Prema Benjaminu Nistu, najpravednije rješenje u većini slučajeva jest prodaja nekretnine i podjela dobivenog iznosa. Ipak, emocije često igraju veliku ulogu. Ako jedan nasljednik želi useliti u kuću, ostali imaju pravo na isplatu svog udjela. To u praksi često znači podizanje kredita, pri čemu se vlastiti suvlasnički dio može koristiti kao jamstvo.
Postoji i mogućnost dogovora prema kojem nasljednik koji živi u kući drugima isplaćuje svojevrsnu „najamninu“. Međutim, tada kapital ostalih ostaje vezan uz nekretninu i ne donosi prihod, što dugoročno može biti nepovoljno.
Važnost procjene vrijednosti
Vrijednost nekretnine važna je ne samo kod prodaje, nego i kod obračuna poreza na nasljedstvo. U mnogim slučajevima dovoljna je procjena agenta za nekretnine, no kod većih objekata, poput višestambenih zgrada, preporučuje se angažirati neovisnog sudskog vještaka.
Tako da zajednica nasljednika može biti izvor ozbiljnih sukoba, osobito kada nema jasnih uputa ostavitelja. Pravodobna procjena, otvorena komunikacija i spremnost na kompromis ključni su kako bi se izbjegli dugotrajni sporovi i financijski gubici.
Fenix-magazin/DP/MMD
