Cijene stanova u Njemačkoj nastavile su padati u prvom kvartalu ove godine. No, prvi signali pokazuju da nekretnine ponovno poskupljuju – primjerice u Münchenu. Trebaju li kupci požuriti i kupiti nekretninu sada?
Postoje proturječne vijesti o trenutnim cijenama stanova. Na portalima na internetu cijene, čini se, ponovno rastu nakon dvije godine krize.
No, Bausparkasse Schwäbisch-Hall predviđa pad cijena nekretnina za Njemačku od 1,7 posto u 2024. godini.
U studenom je ta prognoza još uvijek iznosila minus 2,8 posto. Međutim, pad cijena se samo usporio.
Zašto bi cijene nekretnina mogle pasti?
Kada portali za nekretnine u svojim oglasnicima na internetu pišu o rastu cijena stanova, obično se radi o traženim cijenama koje se prvo moraju etablirati na tržištu. Kuće se mogu prodati za manje nego što su u početku bile navedene na internetu – ili nikako ako se kupci i prodavači ne mogu dogovoriti.
Procjena Commerzbanka je da, kao i prošle godine, postoje velike razlike između cjenovnih očekivanja kupaca i prodavatelja. Prodavači još uvijek ne žele prihvatiti velike popuste i, ako su u nedoumici, radije će duže pričekati dok se tržište ne oporavi.
Međutim, kupci napominju da su ponude još uvijek vrlo visoke. Mnogi kažu u bankama, ne mogu financirati kupnju nekretnine po sadašnjim kamatama. A očekivanja da će Europska središnja banka brzo i oštro smanjiti kamatne stope još se neće ispuniti.
Broj transakcija na tržištu nekretnina koje se stvarno odvijaju još uvijek je očito manji nego prije povećanja kamata 2022. godine. Prema mišljenju Commerzbanka, to sugerira da bi tržište moglo još više pasti.
Zašto bi cijene nekretnina mogle rasti?
S druge strane, njemački mediji pišu kako se stanovi poput onih u Münchenu sada ponovno prodaju po skupljim cijenama.
Porast kredita za nekretnine također ukazuje na stabilizaciju tržišta i prestanak niske potražnje. Mediji pišu kako kamatne stope više nisu tako velike kao prije nekoliko mjeseci.
Čak i uoči očekivanih odluka ECB-a o kamatama, refinanciranje na tržištu kapitala je nešto jeftinije: umjesto četiri posto kao na vrhuncu, kamate na kredite za nekretnine sada su bliže tri posto.
Kupujete li novogradnju ili starogradnju?
U pravilu, novi stanovi neće biti jeftiniji. Tome se pridodaju još uvijek ekstremni troškovi gradnje.
Za postojeće stanove, međutim, veći pad cijena je zamisliv, posebice za stanove sa zastarjelim energetskim standardom i odgovarajućom potrebom za obnovom.
Međutim, neke banke i štedionice sada naplaćuju premije rizika za predvidive obnove zbog zakona o grijanju i oporezivanja CO2. Ako se za tako staru zgradu umjesto tri posto moraju plaćati kamate od šest posto, kupci od pada cijene mogu imati samo ograničenu korist. Nejasno je i koje će obnove država zahtijevati u budućnosti u okviru EU zakonodavstva, čiji je cilj klimatski neutralna gradnja.
IfW prognoza ne vidi razloga za žurbu pri kupnji stana
Institut IfW u svojoj prognozi navodi kako se još ne nazire kraj silaznog trenda i stabilizacije cijena. Veće su fluktuacije nego u normalnim vremenima, što bi kupci možda mogli iskoristiti u pojedinim slučajevima.
Bitnih promjena cijena nekretnina za sada nema
Do prije nekoliko tjedana većina stručnjaka za nekretnine slagala se da će tijekom 2024. doći do oporavka i da cijene stanova neće dalje padati. Pad cijena mogao bi se nastaviti unatoč očekivanom smanjenju kamatnih stopa od strane ECB-a ovog ljeta.
Trgovci nekretninama pozivaju građane da požure zbog mogućih poskupljenja s obzirom na rast najamnina i zbog velike potražnje za stambenim prostorom u velikim gradovima.
Fenix-magazin/SČ
