Prema njemačkom zakonu, najmodavci nemaju automatsko pravo na polog, ali općenito ćete ga morati platiti. To je zato što vlasnici obično uključuju kauciju u pravno obvezujuće ugovore o najmu koje ćete morati potpisati prije nego što se uselite.
“Stanari obično moraju platiti sigurnosni depozit na početku najma”, objašnjava Njemačko udruženje stanara.
“Ovim se štiti najmodavac u slučaju da najmoprimac ne ispuni uredno svoje obveze iz ugovora o najmu, plaćanje neplaćenih računa i eventualnih kvarova i štete koja se dogodila prilikom vašeg boravka u stanu.
Međutim, postoje neki zakoni koji reguliraju koliko stanodavci smiju tražiti kaucije i koliko dugo stanari imaju rok platiti je. Dakle, ako vam se kaucija čini nepodnošljivo visoka ili je traže unaprijed, možda imate mogućnosti.
Koliki bi trebala iznositi kaucija?
Uobičajeno je da se od budućih stanara traži oko dva mjeseca najma kao kaucija, iako prema njemačkom zakonu o najmu vaš stanodavac ima pravo tražiti najviše tri mjeseca.
Ono što je najvažnije, to se odnosi samo na ono što je poznato kao Kaltmiete – ili hladna najamnina – što je iznos koji plaćate za korištenje nekretnine bez dodatnih troškova kao što su naknade za usluge, topla voda i struja.
Dakle, ako vaš novi stan košta 500 € ‘hladan’, a od vas se očekuje da plaćate 100 € dodatno mjesečno za račune i usluge, vaš stanodavac će vam i dalje moći naplatiti maksimalno 1.500 € kaucije Ako traže 1.800 eura, to je previše.
Ovdje je, međutim, vrijedno napomenuti da se ovo pravilo primjenjuje samo na stambene objekte – drugim riječima, na nekretnine u kojima želite živjeti. Za komercijalni najam, kao što su uredi, nema maksimalnog depozita, budući da ti objekti često dolaze sa skupom opremom poput računala i pisače koje će stanodavac htjeti zaštititi.
Mora li se kaucija platiti odjednom?
Ne. Ako ne može platiti kauciju odjednom, trebali biste imati mogućnost plaćanja opcije u tri mjesečne rate. Prva od njih dospijevat će na najam za prvi mjesec, a sljedeća dva bi se plaćala zajedno s vašom stanarinom tijekom sljedeća dva mjeseca.
Ključna stvar u vezi s tim je da, suprotno uvriježenom mišljenju, ne morate svom stanodavcu platiti polog prije nego što se uselite – i sigurno ne morate platiti sve odjednom. Ako vaš stanodavac traži paušalni iznos unaprijed u vašem ugovoru, a vi biste radije plaćali postupno, možda bi bilo vrijedno zatražiti da to promijene u ugovoru prije nego što ga potpišete, upućujući ih na tu klauzulu njemačkog građanskog zakona (§ 551, stavak 2, BGB).
To će značiti da plaćate dvostruko više od svoje uobičajene stanarine za prva tri mjeseca života u zgradi, a polovica novca ide na polog.
Naravno, stanodavac ovdje također ima neka važna prava, pogotovo ako ne platite polog kako je dogovoreno. Prema § 569, stavak 2a Njemačkog građanskog zakonika (BGB), agenti za iznajmljivanje i drugi najmodavci mogu raskinuti ugovor o najmu bez prethodne obavijesti ako najmoprimac u roku od ta tri mjeseca ne ispuni obaveze.
Drugim riječima, plaćanje na rate ne smije se koristiti kao način izbjegavanja plaćanja kaucije. Možda je primamljivo nadati se da će vaš stanodavac zaboraviti sve na to nakon što se uselite, ali ako propustite plaćanje, mogli biste, nažalost, opet završiti u potrazi za stanom.
Kada se dobiva natrag kaucija?
Ako je sve u redu, polog biste trebali dobiti natrag na kraju vašeg najma nakon što završite primopredaju ključeva i iselite se iz nekretnine.
Ipak, budite svjesni: ako je potrebno prebojati zidove ili ima bilo kakvog drugog kvara koje je potrebno popraviti, možda nećete dobiti cijeli iznos, stoga svakako ostavite stan što je moguće bliže izvornom stanju.
Što još treba znati?
Kada stanodavcu date polog, uvijek se pobrinite da dobijete neku vrstu priznanice – pogotovo ako plaćate gotovinom. To bi trebalo potvrditi da ste uplatili depozit i navesti koliko je to bilo. Ako uplaćivate novac stanodavcu, zadržite odgovarajući izvod računa sve dok se ne iselite. Taj će vam dokaz dobro doći kada zatražite povrat kaucije jer ćete vjerojatno morati dokazati da ste ga uopće platili.
Još jedno važno pravilo kojeg treba imati na umu je da najmodavac nikada ne smije držati vaš depozit na svom privatnom bankovnom računu ili poslovnom , već na posebnom računu za depozite stanara.
“U većini slučajeva, stanodavac i podstanar dogovore se o takozvanom gotovinskom depozitu”, piše Njemačko udruženje stanara.
“U ovom slučaju najmodavac prima iznos depozita u gotovini ili se u pravilu prenosi između bankovnih računa. Zatim ga mora položiti na poseban račun, odvojen od svoje druge imovine, kako bi bio nelikvidan.”
Pravno gledano, važno je napomenuti da sigurnosni polog po zakonu ostaje vaš za vrijeme trajanja vašeg najma, ali vaš stanodavac ima upravljanje njime kako bi osigurao da se pridržavate uvjeta vašeg ugovora.
Ako imate bilo kakvih pitanja ili nedoumica u vezi s pologom ili bilo kojim drugim aspektom vašeg ugovora o najmu, bilo bi pametni učlaniti se pridružiti se Mietverein (udruga iznajmljivača).
Fenix-magazin/IM
