NJEMAČKA: Isplati li se još uvijek iznajmljivanje nekretnina?

Profitiraju od nedostatka stanova – česta optužba protiv stanodavaca. Ipak, mnogi stanodavci imaju precizan proračun, ponekad čak i gubitke iako se čini da je najamnina previsoka. Premalo stanova, previsoke najamnine – ovaj problem više nije ograničen samo na velike gradove: Wasserburg am Inn udaljen je oko sat vremena vožnje istočno od Münchena. Michael Reiserer ovdje iznajmljuje stanove i upoznat je s problemom nedostatka stanova, pišu njemački mediji. Četrdeset pet podnositelja zahtjeva prijavilo se za stan koji bi želio iznajmiti u roku od samo dva dana: „To je brutalno visok broj, jer to znači da 44 osobe neće dobiti stan“, kaže. Četrdesetdevetogodišnjak je pozvao pet najbržih podnositelja zahtjeva na razgledavanje. Prvi podnositelj zahtjeva koji prihvati i dostavi sve dokumente dobiva stan. Na taj način Michael Reiserer osigurava da njegov najam nije diskriminirajući. Podrijetlo, dob i spol ne bi trebali igrati ulogu, kako to zahtijeva zakon. Uloženo je više od dva milijuna eura Ukupno on i njegov poslovni partner posjeduju oko 100 stanova. Reiserer je zgradu u kojoj se održava obilazak kupio 2022. godine za 1,2 milijuna eura, a zatim ju je renovirao za oko 1,1 milijun eura. Time je obiteljsku kuću pretvorio u stambenu zgradu sa sedam dvosobnih stanova. Najamnina za stan iznosi 680 eura, kaže. To je oko 15 eura po četvornom metru. Prema Njemačkom atlasu, Wasserburg am Inn, smješten u okrugu Rosenheim, jedno je od područja s najvišim najamninama u Njemačkoj. Tražene najamnine za ponovni najam prošle godine iznosile su 11,50 eura po četvornom metru i više. Činjenica da Michael Reiserer može naplatiti čak i više od 15 eura po četvornom metru posljedica je, između ostalog, činjenice da je stan renoviran 2022. godine. Modernizacijom najmodavac može slobodno odrediti najamninu za novi najam. Najmodavac gubi 133 eura na najamnini od 680 eura Međutim, najmodavac ne bi imao puno financijske slobode da ponudi stan po nižoj cijeni: Reiserer od 680 eura najamnine plaća kamate na kredit koji je uzeo za kupnju i obnovu kuće. To konkretno znači: Od 680 eura najamnine koju prima, plaća 446 eura kamata na kredit koji je uzeo za kupnju i 367 eura kamata na kredit kojim je platio obnovu. To rezultira gubitkom od 133 eura za ovaj stan. To nije slučaj za sve stanove koje posjeduje: Reiserer posjeduje ukupno tri kuće u Wasserburgu. Mjesečni prihod od najma iznosi 28.000 eura. Od toga banci plaća oko 17.400 eura kamata. Mjesečno izdvaja 4.300 eura za troškove upravljanja. S preostalih 6.300 eura otplaćuje kredit. "Ovo se isplati tijekom razdoblja od 20 godina. Naš cilj nije danas podići novac", kaže, gledajući ukupnu sliku. Nijemci žive u unajmljenim stanovima Brzo je pronađen novi stanar za dvosobni stan u stambenoj zgradi: Mila je medicinska sestra u lokalnoj bolnici, radi na internoj medicini. Sedam mjeseci je tražila novi stan i odmah je tijekom razgledavanja izjavila da želi stan. „Onda ćete biti prva osoba od koje ću dobiti dokumente. To znači da ćete sutra od mene dobiti ugovor o najmu i imati novi dom u starom gradu“, objavljuje stanodavac. Dakle, svi ostali koji su također bili tamo kako bi pogledali nekretninu morat će nastaviti tražiti stan. Sa svojim novim stanom, Mila je među više od 50 posto Nijemaca koji, prema Njemačkom atlasu, žive u unajmljenom smještaju - unatoč istovremenom nedostatku stanova. Izračuni Pestel instituta pokazuju da u Njemačkoj nedostaje 540.000 stanova. I taj trend je u porastu. Jer je prošle godine gradnje bilo premalo, navode njemački mediji. "Potreban je smještaj" Michael Reiserer svjestan je problema i nedostatka stanova, pa ne samo da iznajmljuje stanove, već i sam gradi nove nekretnine za najam. Zajedno sa svojim poslovnim partnerom gradi 18 jednosobnih stanova u Prien am Chiemsee. "Bilo nam je jasno da je potreban smještaj - razuman, visokokvalitetan i pristupačan smještaj. "Onda smo odlučili stvoriti ovaj životni prostor", objašnjava. To njega i njegovog poslovnog partnera trenutno stavlja u manjinu. Pogotovo posljednjih godina mnogi građevinski projekti su otkazani ili zaustavljeni, što pokazuje broj građevinskih dozvola. Prema podacima Saveznog statističkog zavoda, taj je broj pao za gotovo 50 posto između 2021. i 2023. Visoki troškovi novih zgrada Gradnja u Njemačkoj trenutno se ne isplati: Veliki investitori izbjegavaju novogradnju jer su troškovi postali nepredvidivi: povećane kamatne stope, više cijene sirovina, visoki troškovi rada. Prema Radnoj skupini za suvremenu gradnju (ARGE E.V.), između 2022. i prve polovice 2023. crijep je postao skuplji za 28,7 posto, vapno i pečeni gips za 39,7 posto, a cement čak za 41,7 posto. Zbog toga je izgradnja stambenih zgrada općenito postala izuzetno skupa: Prema Saveznom statističkom zavodu, nove zgrade će koštati oko 30 posto skuplje. Zato Michael Reiserer i njegov poslovni partner pokušavaju graditi što... što isplativije: Na primjer, planirali su izgradnju kako bi se smanjio broj položenih kabela, s ravnim zidovima i montažnim stropovima. Ali visoki troškovi nisu jedini problem s kojim se suočava kao investitor: "Ne znam prema kojem standardu bih trebao planirati, jer se stalno mijenja." Žali se da mu trenutno nedostaje pouzdan politički smjer: "Imamo nepouzdanost kakvu nikada prije nismo imali." Jednostavno se ne mogu osloniti na to da će za godinu dana i dalje postojati program subvencija." Zbog toga je gradnju učinilo gotovo nepredvidivom. 37 posto državnih troškova Sve to također povećava cijene: Proljetno izvješće stručnjaka za nekretnine iz prošle godine navodi da je 37 posto troškova nove stambene izgradnje u Njemačkoj povezano s troškovima za grad. Ti troškovi proizlaze, na primjer, iz zahtjeva koje investitori moraju ispuniti. I to ne utječe samo na investitore poput Reiserera, koji stvara stanove za najam. Za privatne investitore gradnja je također postala skupa i teška za planiranje. Kao rezultat toga, mnogo manje ljudi ostvaruje svoj san o vlastitom domu i radije ostaje podstanar. To dodatno pogoršava situaciju na tržištu najma. Jedno političko rješenje je gradnja tipa E. „Sa zgradom tipa E, planiranje i gradnja bit će lakši, jeftiniji i brži“, obećava Savezno ministarstvo graditeljstva na svojoj web stranici. S ovom vrstom zgrade, na primjer, ugrađuje se manje električnih utičnica ili su armiranobetonski stropovi tanji – to štedi troškove materijala i time ponovno čini gradnju pristupačnijom. Međutim, Zakon o gradnji tipa E uveden je zbog Prijedloga zakona koji nije usvojen u Bundestagu nakon prijevremenih izbora - pa nova vlada sada mora ponovno pokrenuti zakonodavstvo. Fenix-magazin/SČ